第一步 區(qū)分業(yè)務情形 房屋租賃 收取水電費 VS 物業(yè)管理服務 收取水電費
第二步 區(qū)分處理方式 情形一 房屋租賃收取水電費 處理方式一：實際用量結算水電費 提供房屋租賃服務的納稅人，按實際用量結算水電費屬于轉售應稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。 增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，收取水費按照9%計算繳納增值稅，相應取得的水、電費進項稅額可以抵扣。 增值稅小規(guī)模納稅人收取的水電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。 處理方式二：水電全包 提供房屋租賃的納稅人，出租時采用水電全包的方式，即租金中包含水電費的，按照不動產經營租賃服務開具增值稅發(fā)票。 增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的征收率計算繳納增值稅。 增值稅小規(guī)模納稅人按5%計算繳納增值稅。 情形二 物業(yè)管理服務收取水電費 處理方式一：實際用量結算水電費 水費： 根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。相應取得的進項不得抵扣。 電費： 提供物業(yè)管理服務的納稅人，按實際用量結算電費屬于轉售應稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。 其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣。 增值稅小規(guī)模納稅人收取的電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。 處理方式二：水電全包 提供物業(yè)管理服務的納稅人，服務時采用水電全包的方式，即物業(yè)費中包含水電費的，按照物業(yè)管理服務開具增值稅發(fā)票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額可以抵扣。 增值稅小規(guī)模納稅人按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額不得抵扣。